شراء وحدة عقارية في دبي، سواء على الخارطة أو مكتملة البناء، يتطلب مراجعة قانونية تتجاوز السعر وخطة السداد. فشروط العقد وتسجيل الوحدة ومواصفاتها وموعد تسليمها تحدد حقوق المشتري، وتؤثر في قدرته على المطالبة بها إذا نشأ خلاف مع البائع أو المطور.
الشراء على الخارطة: تحقق قبل أن تدفع
قبل الحجز والتعاقد، ينبغي التحقق من تسجيل المطور والمشروع، ووجود الموافقات اللازمة وحساب ضمان مخصص للمشروع تُودع فيه دفعات المشترين، ومتابعة تسجيل البيع في السجل العقاري المبدئي «عقود». فهذه الإجراءات من الأسس القانونية لحماية مشتري الوحدات قيد الإنشاء.
ونراجع عقد البيع للتأكد من وضوح مساحة الوحدة ومخططها ومواصفاتها ومرافقها ومواقف السيارات، إلى جانب مواعيد الإنجاز والتسليم، وفترات التمديد، وشروط الدفعات والتعويض والفسخ. ومن المهم إثبات الوعود المؤثرة في قرار الشراء ضمن مستندات التعاقد، بدلاً من الاكتفاء بالتأكيدات الشفهية.
الوحدات المكتملة: افحص العقار وموقفه القانوني
عند شراء عقار جاهز، نتحقق من سند الملكية وصفة البائع وصلاحياته، وأي رهن أو قيود على التصرف، وحالة إشغال الوحدة، والمستحقات المرتبطة بها. كما نراجع شروط العربون والتمويل والتسليم، وننسق إجراءات نقل الملكية وتسجيل البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك. ويساعد الفحص الهندسي قبل الاستلام في توثيق العيوب وتحديد الإصلاحات المطلوبة.
ماذا لو تأخر المطور أو خالف المواصفات؟
نبدأ بمراجعة العقد وموعد التسليم الملزم وأسباب التأخير، ثم نحدد المطالبة المناسبة: تنفيذ الالتزامات والتسليم، أو تصحيح المخالفات، أو التعويض عند توافر أسبابه، أو طلب الفسخ واسترداد المبالغ إذا استوفت الحالة شروطه القانونية.
ويجيز تنظيم البيع على الخارطة للمشتري طلب الفسخ أمام المحكمة المختصة في حالات تشمل تغيير المواصفات المتفق عليها تغييراً جوهرياً، أو ثبوت عدم صلاحية الوحدة للاستعمال بعد التسليم بسبب عيوب إنشائية جوهرية. ولا يترتب الفسخ تلقائياً على كل تأخير أو اختلاف؛ بل يتوقف على العقد وطبيعة الإخلال والأدلة.
الاستلام لا ينهي مسؤولية المطور
في العقارات المشتركة الخاضعة لقانون دبي، تستمر مسؤولية المطور عن إصلاح العيوب الهيكلية عشر سنوات من شهادة إنجاز المشروع، وعن التركيبات المعيبة سنة من تسليم الوحدة، مع أحكام خاصة لبدء المدة عند امتناع المالك عن الاستلام. لذلك، يجب توثيق العيوب والإبلاغ عنها ومتابعتها دون تأخير.
كيف نتدخل لحماية حقوقك؟
نجمع العقود والمخططات وإيصالات السداد والمراسلات، وننسق مع الخبراء لتوثيق المخالفات وتقدير الضرر، ثم نوجه الإنذارات والمطالبات ونتابع التفاوض والتسوية. وعند الحاجة، نمثلك أمام الجهة القضائية المختصة أو التحكيم بحسب شروط العقد.
وقد تساعد دائرة الأراضي والأملاك في التوفيق بين المشتري والمطور، لكن طلب الفسخ القضائي يستلزم اللجوء إلى الجهة المختصة. كما نراجع موقفك قبل وقف الأقساط أو توقيع ملحق أو مخالصة، حتى تحافظ على حقوقك وتتفادى إجراءً قد يضر بمطالبتك.