يعني شراء العقار على الخريطة سداد ثمن وحدة لم تُنشأ بعد، وقد وضعت دبي إطارًا قانونيًا خاصًا لمعالجة هذه المخاطر تطبقه دائرة الأراضي والأملاك وذراعها التنظيمية، مؤسسة التنظيم العقاري. وعند تأخر المشروع أو تغييره أو التوقف عنه، أو عند توقف المشتري عن السداد، يحدد هذا الإطار مع اتفاقية البيع والشراء ما يحق لكل طرف.
القيد في السجل العقاري المبدئي
يوجب قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 قيد مبيعات العقارات على الخريطة في السجل العقاري المبدئي، ويحمي هذا القيد مركز المشتري ويُعد شرطًا لعدد من الإجراءات المبينة أدناه، ولذلك ينبغي للمشتري استخراج شهادة القيد والاحتفاظ بها.
حسابات الضمان
يوجب قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 إيداع دفعات المشترين في حساب ضمان مخصص للمشروع، وعدم استخدامها إلا في إنشائه. ولا يضمن حساب الضمان إتمام المشروع، لكن استرداد المبالغ في حال إلغاء المشروع من الجهة التنظيمية يتم وفق أحكام حسابات الضمان.
إذا أخلّ المشتري
لا يجوز للمطور أن يفسخ العقد ويحتفظ بالمبالغ دون إجراءات؛ إذ توجب المادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008، المستبدلة بالقانون رقم 19 لسنة 2017، على المطور إخطار دائرة الأراضي والأملاك، التي تتحقق من الإخلال وتمهل المشتري ثلاثين يومًا للوفاء. فإذا استمر الإخلال، توقفت خيارات المطور على نسبة الإنجاز التي تعتمدها الدائرة: فإذا تجاوزت 80% جاز له الإبقاء على العقد والمطالبة بباقي الثمن، أو الفسخ واستقطاع ما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة؛ وإذا كانت بين 60% و80% جاز له الفسخ واستقطاع ما لا يزيد على 40%؛ وإذا قلّت عن 60% مع البدء في الأعمال جاز له الفسخ واستقطاع ما لا يزيد على 25%؛ وإذا لم تبدأ الأعمال لأسباب خارجة عن إرادته جاز له استقطاع ما لا يزيد على 30% من المبالغ المدفوعة. ويجب رد ما يزيد على ذلك خلال المدد التي يحددها القانون. ولا تسري هذه الأحكام على بيع الأراضي.
إذا تأخر المطور
لا تمنع هذه الإجراءات المقررة لصالح المطور المشتري من اللجوء إلى القضاء أو التحكيم. فإذا تأخر التسليم تأخرًا كبيرًا أو تغيرت المواصفات تغيرًا جوهريًا أو تعثر المشروع، جاز للمشتري طلب الفسخ مع الاسترداد أو التعويض، بحسب شروط العقد وأي مهلة سماح متفق عليها وأدلة التأخير والضرر.
في منازعات البيع على الخريطة، كثيرًا ما تكون نسبة الإنجاز والمستندات أهم من قيمة الصفقة ذاتها.
خطوات عملية
احتفظ بالاتفاقية وجميع الإيصالات وشهادة القيد وتحديثات الإنشاء وكل المراسلات المتعلقة بمواعيد التسليم، واطلب المشورة قبل التوقف عن السداد أو توقيع أي تسوية لمعرفة أثر ذلك على مركزك.
أسئلة شائعة
هل تنطبق القواعد نفسها في عجمان؟
لا؛ فلعجمان جهتها التنظيمية وتشريعاتها الخاصة، ويجب تقييم الحقوق فيها وفق قوانين الإمارة.
هل يجوز للمطور الاحتفاظ بكل ما دفعته؟
فقط إذا تجاوزت نسبة إنجاز المشروع 80% واختار المطور الإبقاء على العقد، فيحتفظ بما دُفع ويطالب بباقي الثمن. أما إذا فسخ العقد، فيتقيد الاستقطاع بحسب نسبة الإنجاز، ويجب رد ما يزيد على ذلك.
المصادر القانونية
قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي، المادة 11 المستبدلة بالقانون رقم 19 لسنة 2017، بوابة دبي للتشريعات dlp.dubai.gov.ae
قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري
قانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري